ابهامات جدی در سند مکان‌یابی بناهای بلندمرتبه وجود دارد

به گزارش پیک شهر، صبح امروز، یکشنبه، بیست و سوم آذر ماه ۱۴۰۴، نرجس سلیمانی، رئیس کمیسیون نظارت و حقوقی شورای اسلامی شهر تهران، در سیصد و هفتاد و نهمین جلسه علنی صحن شورا، با بیان تذکری، نسبت به ضوابط جدید مکان‌یابی و ساخت بناهای بلندمرتبه در شهر تهران، ابراز نگرانی کرد و این سند را فاقد شفافیت، جامعیت و توجه کافی به مخاطرات اصلی پایتخت دانست.

‎ سلیمانی در ابتدای تذکر خود، اعلام کرد که یک جزوه ۲۰ صفحه‌ای تحت عنوان «ضوابط مکان‌یابی و ساخت بناهای بلندمرتبه شهر تهران» به دستش رسیده است. این جزوه توسط یکی از مهندسان مشاور تهیه شده و در سربرگ معاونت شهرسازی و معماری و اداره کل شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری تهران چاپ گردیده که این امر نشان‌دهنده رسمی بودن آن است.

‎وی تأکید کرد: در مقدمه این متن، به یکی از اساسی‌ترین موانع بلندمرتبه‌سازی در برخی نقاط تهران به نظر آگاهانه توجه نشده است و این امر سوالاتی جدی و ابهاماتی گسترده ایجاد می‌کند.

سلیمانی اصلی‌ترین مخاطره در شهر تهران را برای ساختمان‌ها به طور عام و به ویژه بناهای بلندمرتبه، محاسبه دقیق بارهای وارد بر ساختمان دانست و از دو بار اصلی یعنی بار باد و بار زلزله نام برد. او تصریح کرد: خوشبختانه در تهران مسئله جدی و حیاتی در خصوص طوفان و بادهای شدید وجود ندارد، اما در مورد گسل‌ها، تهران دارای گسل‌های طولانی و فعال متعددی مانند گسل سوهانک تا حصارک، گسل ری و گسل لویزان است که سه محدوده مشخص را تشکیل می‌دهند.

‎رئیس کمیسیون نظارت و حقوقی شورا افزود: انتظار می‌رفت مهندس مشاور به طور مشخص به این گسل‌ها بپردازد و آنها را در نقشه‌ها نشانه‌گذاری کند، اما چنین توجهی مشاهده نشده است. همچنین در خصوص قنوات، به نظر می‌رسد مهندس مشاور هیچ توجهی به نقشه جامع قنوات شهر تهران نداشته یا شهرداری از مشاور خود نخواسته که به این مسئله کلیدی دقت کند.

سلیمانی به ادعای مقدمه ضابطه اشاره کرد که مدعی است حدود نیمی از تهران در محدوده کامل بلندمرتبه‌سازی قرار گرفته، اما این ادعا در متن اصلی هیچ پشتیبانی علمی و مستندی ندارد و بر چه مبنایی مطرح شده، مشخص نیست. او سند مکان‌یابی بناهای بلندمرتبه که شامل دو بخش نقشه و ضوابط است را فاقد شفافیت و جامعیت لازم دانست.

‎وی در ادامه به نکته مهمی پرداخت و گفت: اگر قرار است این ضابطه بر اساس بند ۱۳ آیین‌نامه اجرایی بند ت تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها در بخش توده‌گذاری و ارتفاع، برای بناهایی تا ۱۸ طبقه توسط مناطق و شهرداران مناطق اجرا شود، باید به طور بالفعل و نه بالقوه، هر یک از شهرداران مناطق دارای کارشناسان عالی و متخصص در حوزه شهرسازی و معماری با درک عمیق مسائل حقوقی باشند. اما در وضعیت کنونی، با وجود شهرداران توانمند، برخی شهرداران حتی بر اساس طرح طبقه‌بندی مشاغل کارکنان شهرداری تهران، صلاحیت احراز لازم را ندارند و سابقه کاری آنها حتی در حد مشاغلی مانند منگنه‌زن شماره ۳ یا خدمتگزار ۳ نیست که خود نیازمند ۴ تا ۸ سال سابقه کار قبلی هستند.

‎سلیمانی تأکید کرد که تعرضی به توانایی شخصی این شهرداران ندارد و ممکن است آنها عکاس یا کارشناس خوبی بوده باشند، اما وقتی ضوابطی با این دقت و حساسیت داریم و شهردار منطقه را در سطح شهردار تهران با تمام مشاوران و دستگاه‌های در اختیار قرار می‌دهیم، این نگرانی جدی ایجاد می‌کند. بنابراین باید حداقل‌های طبقه‌بندی مشاغل برای شهرداران مناطق رعایت شود.

‎او به بند ۵ فصل اول ضابطه اشاره کرد که در کلیدواژه‌ها و تعاریف، معبر ناشی از تشخیص زاویه را اگر دو درجه کمتر یا بیشتر از ۶۰ درجه باشد، تعریف کرده و این زاویه ۶۰ درجه خود محل ابهام است، زیرا اختلاف فاحشی در ارزش زمین و مبنای تراکم ایجاد می‌کند و موضوعی بسیار حساس است.

‎نکته اصلی دیگر که سلیمانی به آن پرداخت، تغییرات گسترده در بازتعریف مفهوم بلندمرتبه بود. وی گفت: تا پیش از این، ساختمان‌های ۸ طبقه و در طرح تفصیلی ۱۱ طبقه به بالا بلندمرتبه شناخته می‌شدند، اما با اعمال این ضابطه، از ۱۲ طبقه به بالا مبنای بلندمرتبه‌سازی خواهد بود که در عمل خط شروع بلندمرتبه‌سازی را ۴ طبقه جابجا می‌کند. این در حالی است که برخی زمین‌ها اختلاف سطح دارند و این مسئله باید در نظر گرفته شود، اما ابهامات زیادی در این زمینه وجود دارد.

رئیس کمیسیون نظارت و حقوقی در پایان تذکر خود، با بیان اینکه این نگرانی‌ها را به طور اجمالی مطرح کرده، تأکید کرد: ضرورت دارد مهندس چمران به عنوان رئیس محترم شورا و همچنین کمیسیون شهرسازی و معماری نسبت به این مسئله، اظهارنظر تخصصی کنند و موضوع را روشن سازند.

‎

‎چمران: بلندمرتبه‌سازی نباید تراکم طرح جامع را به هم بزند

 رئیس شورا، در پاسخ به تذکر نرجس سلیمانی، به مسئله اساسی بلندمرتبه‌سازی در پایتخت پرداخت و تاریخچه آن را تشریح کرد و گفت: این موضوع به کمیسیون ماده ۵ آمده و بلندمرتبه‌سازی از دوره چهارم شورا تقریباً متوقف شده است. هر ساختمانی که به ۱۲ طبقه و بالاتر می‌رسد، باید به شورای عالی معماری و شهرسازی برود و آنجا اجازه صادر شود. از آن سال تاکنون، این روند متوقف مانده و آیین‌نامه‌ای که در کمیسیون ماده ۵ برای بلندمرتبه‌سازی تهیه شده بود، به شورایعالی ارسال شد اما هیچ طرحی تصویب نشده و همچنان باقی مانده است.

‎چمران مشکل اصلی را این دانست که هر ساختمانی که به ۱۲ طبقه برسد، باید به شورای عالی معماری و شهرسازی برود که وظیفه فکر کردن به طرح‌های جامع و مسائل خاص شهرهای کشور را دارد، اما اکنون حتی یک ساختمان ۱۵ یا ۲۰ طبقه از تهران یا کل کشور باید آنجا بررسی و رأی‌گیری شود که این امر غیرمنطقی است.

‎تهیه آیین‌نامه توسط شهرداری

‎چمران در ادامه افزود: توصیه شد آیین‌نامه بلندمرتبه‌سازی را خود شهرداری تهران تهیه کند. شهرداری مشاور گرفت و حدود یک سال طول کشید تا تهیه شود. سپس به کمیسیون ماده ۵ آورده شد و بحث‌های مفصلی صورت گرفت. همه اعضای کمیسیون نظر دادند و ایرادات اساسی گرفته شد که باید رفع می‌شدند.

 رعایت مسائل زلزله و قنوات الزامی برای همه ساختمان‌ها

رئیس شورای اسلامی شهر تهران اظهار داشت: این مسائل امری طبیعی است و باید رعایت شود؛ چه در ساخت بناهای بلندمرتبه و چه در بناهای عادی، چه ساختمان‌های ۸ طبقه، چه ۱۲ طبقه و چه ۳۰ طبقه، در هر حال باید این مسائل به طور کامل رعایت گردد.

سایه‌اندازی؛ مهم‌ترین مشکل برای همسایگان

وی افزود: اما دو مورد از نظر اینجانب بسیار اساسی بود که با توجه به درس‌های مسکن بیش از ۲۰ سال در دانشگاه و بررسی‌ها و کارهای انجام‌شده بر روی این موضوعات، به دوستان اشاره کردم. نخستین مسئله، سایه‌اندازی است که هنگام ساخت بنای بلندمرتبه، مهم‌ترین مشکل را برای همسایگان ایجاد می‌کند.

چمران ادامه داد: این سایه‌اندازی نباید به گونه‌ای باشد که همسایه را در محاق سایه قرار دهد و نور خورشید دیگر به آن نرسد؛ این موضوع نیز قوانینی دارد. در دانشگاه عموماً اینجانب بر زاویه ۴۵ درجه اصرار داشتم که کمتر از ۴۵ درجه نباشد؛ اما اکنون در شهر تهران این زاویه ۴۵ درجه رعایت می‌شود و نمی‌شود. دوستان مشاور در شمال و جنوب به زاویه ۶۰ درجه رسیده بودند که به نظر اینجانب قابل قبول نیست و برای جانبی‌ها نیز به ۸۵ درجه رسیده بودند که البته در جانبی‌ها و طرفین، با توجه به بحث تهران و از منظر تابش نور خورشید، زاویه ۸۵ درجه می‌تواند پذیرفتنی باشد؛ زیرا در آنجا سایه‌اندازی به آن شکل وجود ندارد، اما در شمال و جنوب این مسئله مطرح است و طبیعتاً کسانی که زیر سایه این بناها قرار می‌گیرند، وضعیت نامناسبی خواهند داشت. ساختمان‌های بسیاری داریم که در سایه بناهای بلندمرتبه قرار گرفته‌اند و این از نظر معماری و شهرسازی صحیح نیست. این بحثی بود که اعضای حاضر نیز در نهایت گفتند هنگام ارسال یا تصویب، با این ملاحظه‌ای که اینجانب مطرح کردم اقدام شود؛ اما اطلاع ندارم که این ملاحظه رعایت شده یا خیر و فکر می‌کنم رعایت نشده باشد.

تراکم؛ ناموس شهر است

‎مسئله دوم تراکم است. چمران تأکید کرد: که تراکم در طرح جامع فکر شده و اگر با بلندمرتبه‌سازی یا روش‌های دیگر آن را به هم بزنیم، طرح جامع را مختل کرده‌ایم. افزایش تراکم یعنی افزایش جمعیت، فشار بر برق، فاضلاب و تأسیسات شهری. پست‌های برق و ترانسفورماتورها بر اساس تراکم موجود نصب شده‌اند. بلندمرتبه‌سازی اصولاً برای ایجاد فضای باز بیشتر انجام می‌شود؛ به جای چهار طبقه، هشت طبقه می‌سازند اما سطح اشغال را نصف می‌کنند تا فضای باز شهری افزایش یابد. اما باید تراکم منطقه دقیقاً رعایت شود، نه اینکه تراکم را به هزار و خورده‌ای درصد برسانیم در حالی که طرح جامع ۳۰۰ درصدپیش‌بینی کرده بود. این افزایش بارگذاری اضافی در شرایطی که تهران با کمبود آب، برق و سایر منابع روبرو است، غیرقابل قبول است. تراکم یعنی طرح جامع، یعنی ناموس شهر که باید رعایت شود و تجاوز از آن آسیب و ضرر به شهر است، حتی اگر کمیسیون ماده ۵ هم باشد.

‎چمران ضمن تأیید تذکرسلیمانی، تأکید کرد: طرح جامع نیاز به تغییرات اساسی و اعمال نظر شورای شهر دارد و در مباحثی مانند حریم، باید شورا نظر دهد و سپس به شورای عالی برود، اما متأسفانه این کار انجام نشده است.

در پایان، چمران با عذرخواهی از توضیح طولانی، گفت: این توضیح ضروری بود تا همه دوستان در جریان مسائل بلندمرتبه‌سازی و شهرسازی قرار گیرند و ان شاء الله با کمک خداوند به بهترین نتیجه برسیم.